第191章 投资（下）（2 / 6）
易华伟看著她，忽然问道：“你知道日本现在的房价跟普通人收入的比例是多少吗？”
安妮愣了一下，摇摇头。
易华伟道：“东京的一套普通公寓，价格是普通人年收入的二十倍以上。银座那边更离谱，一平米的价格，够一个上班族干一辈子。”
“股市也是。日经指数的市盈率，已经超过六十倍。什么意思？就是股票的收益，需要六十年才能回本。这种估值，正常吗？”
安妮摇摇头：“不正常。”
“对，不正常。”
“现在的日本，已经不是投资，而是投机。所有人都在赌，赌明天会更贵，后天会更更贵。但总有一天，会有人开始卖。一旦开始卖，就会引发恐慌。一旦恐慌，就会崩盘。”
安妮沉默了，过了好一会儿，才轻声问道：
“那你觉得，什么时候会崩？”
“不知道。可能是明年，可能是后年，也可能是五年后。但我知道，不会太久了。”
易华伟摇摇头：“所以，如果你真想投，可以投。但要做好准备，隨时撤。不要贪，不要想著赚到最后一分钱。”
安妮看著他，眼神里多了一丝崇拜：
“阿伟，你怎么懂这么多？”
易华伟笑了笑：“看的书多，想的也多。所以，投资策略要定好。不能瞎投，不能跟风。”
“那该怎么做？”
易华伟笑了笑：“我的想法是复製港岛的模式。买房，出租，抵押，再买房，继续出租，继续抵押……让钱自己生钱，让资產自己增值。”
“你是说，在日本也这么干？”
“对，也不完全对。”
易华伟笑了笑，继续道：
“港岛那套是长线，买的是核心地段的物业，租给稳定的租客，收稳定的租金。不求一夜暴富，只求稳扎稳打，让资產慢慢滚起来。”
“但日本不一样。”
“日本现在是泡沫期，是狂热期。长线太慢，来不及。我们要做的，是短线，是快进快出。”
安妮眉头微微皱起：“快进快出？什么意思？”
易华伟解释道：“买楼，但不是为了长期持有。而是趁著现在行情好，买下来，然后立刻找银行抵押，把钱套出来，再去买下一栋。买一栋，抵押一栋，再买一栋，再抵押……”
“这样，槓桿就能放大很多倍。一千万的本金，理论上可以撬动几千万甚至上亿的资產。”
“而且，在这个过程中，房价本身也在涨。你今天花三亿买的楼，明年可能就值四亿。资產增值的部分，可以继续抵押，继续贷款，继续买。”
安妮的眼睛睁大了些，但很快又露出担忧的神色：
“这样会不会风险太大？万一房价跌了，银行催债，资金炼断裂……”
易华伟点点头：“风险是很大，所以关键在於什么时候跑。”
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安妮愣了一下，摇摇头。
易华伟道：“东京的一套普通公寓，价格是普通人年收入的二十倍以上。银座那边更离谱，一平米的价格，够一个上班族干一辈子。”
“股市也是。日经指数的市盈率，已经超过六十倍。什么意思？就是股票的收益，需要六十年才能回本。这种估值，正常吗？”
安妮摇摇头：“不正常。”
“对，不正常。”
“现在的日本，已经不是投资，而是投机。所有人都在赌，赌明天会更贵，后天会更更贵。但总有一天，会有人开始卖。一旦开始卖，就会引发恐慌。一旦恐慌，就会崩盘。”
安妮沉默了，过了好一会儿，才轻声问道：
“那你觉得，什么时候会崩？”
“不知道。可能是明年，可能是后年，也可能是五年后。但我知道，不会太久了。”
易华伟摇摇头：“所以，如果你真想投，可以投。但要做好准备，隨时撤。不要贪，不要想著赚到最后一分钱。”
安妮看著他，眼神里多了一丝崇拜：
“阿伟，你怎么懂这么多？”
易华伟笑了笑：“看的书多，想的也多。所以，投资策略要定好。不能瞎投，不能跟风。”
“那该怎么做？”
易华伟笑了笑：“我的想法是复製港岛的模式。买房，出租，抵押，再买房，继续出租，继续抵押……让钱自己生钱，让资產自己增值。”
“你是说，在日本也这么干？”
“对，也不完全对。”
易华伟笑了笑，继续道：
“港岛那套是长线，买的是核心地段的物业，租给稳定的租客，收稳定的租金。不求一夜暴富，只求稳扎稳打，让资產慢慢滚起来。”
“但日本不一样。”
“日本现在是泡沫期，是狂热期。长线太慢，来不及。我们要做的，是短线，是快进快出。”
安妮眉头微微皱起：“快进快出？什么意思？”
易华伟解释道：“买楼，但不是为了长期持有。而是趁著现在行情好，买下来，然后立刻找银行抵押，把钱套出来，再去买下一栋。买一栋，抵押一栋，再买一栋，再抵押……”
“这样，槓桿就能放大很多倍。一千万的本金，理论上可以撬动几千万甚至上亿的资產。”
“而且，在这个过程中，房价本身也在涨。你今天花三亿买的楼，明年可能就值四亿。资產增值的部分，可以继续抵押，继续贷款，继续买。”
安妮的眼睛睁大了些，但很快又露出担忧的神色：
“这样会不会风险太大？万一房价跌了，银行催债，资金炼断裂……”
易华伟点点头：“风险是很大，所以关键在於什么时候跑。”
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